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從2025年12月商業不動產投資信托基金(REITs)試點正式啟動，到近期首批商業不動產REITs產品已申報至證監會與交易所并獲受理，商業不動產REITs市場建設持續推進。在業內人士看來，以市場化、法治化的方式深化改革是商業不動產REITs市場建設的基調，在制度保障與市場協同推動下，更多優質商業不動產有望通過REITs對接資本市場。

經過前期發展，我國已積累了大量優質商業不動產，蘊藏著巨大的價值潛能。當前我國經濟增長動能從大規模投資拉動向更注重效率與創新的新模式轉變，如何盤活巨量社會存量資產，提升資源配置效率便是其中一道必答題。

公開資料顯示，此次首批商業不動產REITs產品底層資產運營成熟，現金流較為穩定。而商業不動產REITs正是通過將具備穩定現金流的不動產資產或權益轉化為標準化、可上市交易的金融份額，將回收資金重新投入科技創新、產業升級等新質生產力的培育與發展中，直接打通盤活存量與引導資金投向新發展領域的通道，實現生產要素更高效的良性循環。

“盤活巨量社會存量資產，提升資源配置效率。商業不動產REITs不再是單純的融資工具范疇，已然成為優化存量資源配置、承載經濟增長動能轉型和服務國家發展新質生產力戰略的關鍵金融基礎設施和利器。”國家金融與發展實驗室特聘高級研究員龐溟表示。

資本市場的建設歷來堅持市場化、法治化的原則。創新既要敢闖敢試，又要嚴守合規底線，始終錨定市場化、法治化方向，實現規范與活力相統一。商業不動產REITs也是如此，在合規框架下，充分發揮市場在資產篩選、定價與資源配置中的核心作用，構建既包容創新又規范有序的發展生態，聚焦重大性、建設性問題，以市場機制實現優質資產的識別與價值發現。

商業不動產REITs結構復雜，底層資產建設運營周期較長，合規手續涉及范圍廣、辦理程序復雜，單項目往往涉及數十項合規手續辦理。受歷史因素影響，商業不動產領域合規手續缺失的情況在行業內較為普遍，項目推進過程中，不僅需要把握參與主體和底層資產合規的問題，也要把握產品發行交易和底層資產運作治理合規問題，還要把握產品全環節信息披露以及資金與分配等合規問題。

記者從監管部門了解到，在商業不動產REITs審核過程中，合規性仍然是根本要求。同時，也需要考慮歷史背景下的實際情況和市場發展建設需求，平衡好重大性和建設性，體現制度的包容性和適應性。一方面，要合理判斷問題的重大性，評估問題性質與影響大小，不因個別細枝末節的瑕疵或對投資者影響較小的問題，對項目推進形成實質性障礙。另一方面，體現審核實踐的建設性導向，不簡單作出“行”或“不行”的結論，而要實事求是、綜合考量經營主體的歷史情況與實際狀況。對存在障礙的事項，在嚴守法律法規和監管底線的前提下，提出合規可行的優化路徑與解決方案，引導市場參與主體達成合規要求，最終服務于市場的健康長遠發展。

“發展商業不動產REITs，既要筑牢風險防線、守住安全底線，也要充分釋放市場活力，實現規范與發展的動態平衡。”龐溟表示，必須堅持合規要求維護好國家利益，切實保護投資者合法權益，同時充分尊重市場規律，推動形成各方共贏的良好發展局面。

業內人士期待，商業不動產REITs的推出將進一步健全多層次資本市場體系，這不僅是重要的金融產品創新，更是服務國家戰略的資本市場工具，對促進經濟結構轉型、推動房地產行業新發展模式具有深遠意義。(經濟日報記者 馬春陽)